땅을 마련하고 임대 수익을 생각하실 때 가장 먼저 떠오르는 형태가 다가구주택입니다. 그런데 짓고 나서 “생각보다 세가 안 나온다”는 말씀을 하시는 분이 적지 않습니다. 대부분 설계 단계에서 결정된 문제입니다. 건물이 올라간 뒤에는 고칠 수 없는 부분들이기 때문입니다.

다세대주택과의 차이

두 형태를 혼동하시는 경우가 많은데, 법적 성격이 다릅니다. 소유 구조가 다르고 그에 따라 세금과 매각 방식도 달라집니다.

다가구주택은 건물 전체가 한 사람 소유이므로 세대별로 나눠 팔 수 없습니다. 대신 관리가 단순하고 임대 운영이 수월합니다. 세대별 분양이 목적이라면 처음부터 다세대주택으로 계획하셔야 합니다.

수익을 좌우하는 요소

• 주차 대수: 확보 가능한 주차 대수가 세대수의 상한을 정합니다. 여기서 수익 규모가 먼저 결정됩니다.
• 세대 구성비: 원룸만 넣을지, 투룸을 섞을지에 따라 공실률과 월세가 달라집니다.
• 일조권 사선: 북측 인접 대지 방향으로 층이 깎이면 상층부 면적이 줄어듭니다.
• 진입 동선: 세대 출입구가 엉키면 세입자 선호도가 떨어집니다. 서울 건축업체와 배치를 먼저 검토해 보시기 바랍니다.

특히 주차는 다가구주택 계획의 출발점입니다. 대지 형태에 따라 확보 대수가 달라지고, 그 숫자가 세대수를 제한하기 때문입니다. 서울 건축업체와 상담하실 때 이 계산부터 요청해 보시기 바랍니다.

세대 구성 판단

임대 수요는 지역마다 다릅니다. 대학가나 역세권은 원룸 비중을 높이는 편이 유리하고, 주거지 성격이 강한 곳은 투룸 이상 임대 수요가 안정적입니다.

설계 전 확인 순서

1. 용도지역과 건폐율, 용적률을 확인하십시오.
2. 대지 형태를 기준으로 주차 가능 대수를 산정하십시오.
3. 일조권 사선을 적용해 실제 확보되는 층별 면적을 확인하십시오.
4. 주변 월세 시세를 조사해 세대 구성을 결정하십시오.
5. 그다음에 도면을 그리십시오.

서울 건축업체 선택 기준

임대 수익형 건물은 설계 역량이 결과를 좌우합니다. 서울 건축업체를 알아보실 때 다가구주택 시공 경험이 있는지, 주차와 사선 검토를 계약 전에 해 주는지 확인해 보시기 바랍니다.

• 설계 전 사업성 검토를 제공하는 서울 건축업체인지 확인하십시오.
• 다가구주택 준공 실적을 직접 보여 줄 수 있는지 물어보십시오.
• 임대 운영까지 고려한 마감 사양을 제안하는지 보십시오.
• 설계와 시공이 한 곳에서 이어지는 서울 건축업체가 변경 대응에 유리합니다.

건테리어는 설계와 건축, 인테리어를 하나의 기준으로 이어서 진행합니다. 서울 지역을 포함해 시공이 가능하며, 땅을 보고 확보 가능한 세대수와 예상 임대 규모를 먼저 계산해 드립니다. 서울 건축업체를 비교하고 계시다면 이 계산부터 받아 보시기 바랍니다. 다가구주택을 계획하고 계시다면 도면을 그리기 전에 무료 상담에서 사업성부터 함께 검토해 보세요.

참고 자료

건축법 시행령 별표1(용도별 건축물의 종류)
주택법 제2조(정의)
국토교통부 「주차장법 시행령」