시세보다 눈에 띄게 저렴한 땅에는 대부분 이유가 있습니다. 그중 가장 흔한 이유가 건축법상 도로 문제입니다. 지도에서는 분명히 길이 보이는데 정작 건축은 불가능한 땅이 생각보다 많습니다.

정의의 차이

우리가 길이라고 부르는 것과 법이 도로로 인정하는 것은 다릅니다. 현황상 차가 다니고 포장까지 되어 있어도 건축법상 도로가 아닐 수 있습니다. 법이 인정하는 요건을 갖추지 못했다면 건축법상 도로가 아니면 그 땅은 맹지로 취급됩니다. 반대로 지목이 도로가 아니어도 허가권자가 지정·공고한 길이라면 건축법상 도로로 인정받습니다.

확인 절차

맹지 여부는 계약 전에 확인할 수 있고, 시간도 오래 걸리지 않습니다. 서울 건축업체에 의뢰하기 전에 건축주가 직접 해 볼 수 있는 절차이므로 순서대로 보시면 됩니다.

1. 토지이음에서 지적도와 토지이용계획확인원을 확인합니다.
2. 대지에 접한 필지의 지목이 도로인지 봅니다.
3. 지목이 도로여도 소유자가 개인인지 국가·지자체인지 확인합니다.
4. 해당 시군구 건축과에 도로 지정·공고 여부를 문의합니다.
5. 접한 폭이 2미터 이상인지 실측으로 확인합니다.

네 번째 단계가 핵심입니다. 사도라도 건축법상 도로로 지정·공고된 이력이 있으면 문제가 없고, 지목이 도로여도 지정된 적이 없으면 그대로 맹지입니다. 이 문의 한 통을 생략해서 낭패를 보는 경우가 대부분입니다. 서울 건축업체에 설계를 맡기기 전에 끝내 두셔야 하는 확인입니다.

해결 수단

맹지라고 해서 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 다만 어느 방법이든 비용과 시간, 그리고 상대방의 동의가 필요합니다.

토지사용승낙서는 가장 흔한 방법이지만 가장 불안정합니다. 승낙해 준 토지주가 바뀌면 새 소유자가 이를 뒤집으려 시도하는 사례가 있습니다. 가능하면 지역권 설정 등기까지 마쳐 두시기 바랍니다. 서울 건축업체를 통해 진행하시더라도 등기 자체는 건축주 명의로 정리되어야 합니다.

실무에서 자주 나오는 오해

• 현황도로면 무조건 된다고 생각하는 경우. 지정·공고 여부가 갈림길입니다.
• 폭 4미터만 보고 접도 길이를 놓치는 경우. 2미터 이상 접해야 합니다.
• 막다른 도로 완화 규정을 일반 도로에 적용하는 경우. 길이에 따라 기준이 다릅니다.
• 농막이나 창고는 괜찮다고 보는 경우. 건축물인 이상 원칙은 같습니다.

막다른 길은 길이에 따라 완화됩니다. 10미터 미만이면 너비 2미터, 10미터 이상 35미터 미만이면 3미터로도 인정될 수 있습니다. 다만 이 완화를 적용받으려면 그 길 자체가 건축법상 도로로 인정되는 상태여야 합니다.

서울 도심의 사례

서울 구도심에는 폭 2미터 남짓한 골목에 면한 오래된 필지가 많습니다. 기존 건물은 예전 기준으로 지어졌기에 존재하지만, 철거 후 신축하려는 순간 현행 기준이 적용되어 사실상 맹지가 되는 경우가 있습니다. 서울 건축업체에 상담을 요청하실 때 이런 사례 경험이 있는지 물어보시면 판단이 빨라집니다.

이때는 건축선 후퇴로 해결되기도 합니다. 도로 중심선에서 각각 2미터씩 물러난 선을 건축선으로 보고 설계하는 방식입니다. 대지 면적이 줄어드는 대신 건축은 가능해집니다. 서울 건축업체가 초기 상담에서 이 계산을 함께 보여 준다면 신뢰할 만합니다.

계약 전 마지막 점검

부동산이나 서울 건축업체가 구두로 건축 가능하다고 안내하는 것과 건축과에서 확인해 주는 것은 무게가 다릅니다. 계약서에 건축허가가 불가능할 경우 계약을 해제한다는 특약을 넣어 두시는 것도 현실적인 방어책입니다. 서울 건축업체에 검토를 요청하실 때 이 특약 문구까지 함께 봐 달라고 하시면 됩니다.

정리하면, 맹지 여부는 지도가 아니라 서류와 행정 확인으로 판단합니다. 요건을 충족하는지 먼저 보고, 부족하다면 어떤 수단으로 메울 수 있는지까지 계산한 뒤 계약하시기 바랍니다. 건테리어는 토지 검토 단계부터 이 확인을 진행합니다.

출처: 건축법 제2조 제1항 제11호·제44조·제46조, 국가법령정보센터
출처: 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획 열람 서비스